Het vergelijken van de bruto huurinkomsten van de ene stad met de andere is niet langer voldoende om de relevantie van een vastgoedinvestering in 2026 te evalueren. De belasting op gemeubileerde verhuur is aangescherpt, de huurverschillen worden groter afhankelijk van de energieklasse van de woning, en de kredietrentes zijn gestabiliseerd na de daling die in 2024 is ingezet. Het samen meten van deze parameters maakt het mogelijk om echte kansen van illusies van rendement te onderscheiden.
DPE en huren in 2026: de cijfers die de keuze van het onroerend goed sturen
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. Het bepaalt nu de trajecten van de huren en de patrimoniale waarde van het goed.
Volgens SeLoger blijven de huren van woningen met een klasse A tot D stabiel of licht stijgend in 2026. Daarentegen ondervinden de woningen met een klasse F en G een duidelijke daling van hun huren. Deze divergentie komt bovenop de regelgeving die geleidelijk de verhuur van energieverspillende woningen verbiedt.
| DPE Klasse | Tendens van de huren (2026) | Huur risico |
|---|---|---|
| A tot D | Stabiel of lichte stijging | Laag |
| E | Stabiel | Gemiddeld (werkzaamheden te anticiperen) |
| F – G | Markante daling | Hoog (geleidelijke verbod op verhuur) |
Een investeerder die een goed in klasse F verwerft in de hoop het zonder werkzaamheden te verhuren, loopt het risico op een dubbele straf: onmiddellijke huurkorting en verplichting tot renovatie op korte termijn. De kosten van energierenovatie moeten vanaf de berekening van de rentabiliteit worden meegenomen, niet pas na de aankoop.
Het observatorium Bien’ici bevestigt deze lezing door te benadrukken dat de Franse vastgoedmarkt nu op twee snelheden functioneert, met zeer verschillende dynamieken afhankelijk van de regio’s en de kwaliteit van de goederen.
Om deze marktontwikkelingen te volgen, bieden de vastgoedinfo op D Kom Déco de mogelijkheid om nieuws en sectoranalyses te combineren voordat men zich positioneert.
Belasting LMNP na februari 2025: wat de herintegratie van afschrijvingen verandert bij de verkoop
De status van niet-professionele verhuurder blijft toegankelijk in 2026. De amendementen die gericht waren op het schrappen of sterk plafonneren van de afschrijvingen zijn niet opgenomen in de begrotingswet voor 2026.
De grote verandering vindt plaats bij de verkoop. Sinds 15 februari 2025 worden de afschrijvingen die onder het werkelijke regime zijn afgetrokken, van de aankoopprijs afgetrokken voor de berekening van de meerwaarde op onroerend goed. Concreet betekent dit dat een goed dat gedurende meerdere jaren is gekocht en afgeschreven, zijn belastbare meerwaarde zal zien toenemen op het moment van de overdracht, zelfs als de marktwaarde niet is gestegen.
Een voorbeeld van een mechanisme om te begrijpen voordat je investeert
Laten we het geval nemen van een appartement dat is verworven en vervolgens gedurende ongeveer tien jaar in LMNP onder het werkelijke regime wordt geëxploiteerd. Elk jaar vermindert de boekhoudkundige afschrijving het belastbare resultaat, wat het belangrijkste fiscale voordeel van de status vormt. Bij de verkoop vermindert deze cumul van afschrijvingen nu de aankoopprijs die door de belastingdienst wordt gehanteerd.
Het resultaat: de belastbare meerwaarde kan aanzienlijk hoger zijn dan voor de hervorming. Deze fiscale meerkost bij de verkoop moet al in de studie van het project worden gesimuleerd. Een investering die alleen is afgestemd op de jaarlijkse huurinkomsten, zonder verkoopprojectie, is incompleet.
Deze regel kent uitzonderingen, maar het algemene principe geldt voor de meeste situaties. De analyse van NBE Avocats, gepubliceerd in september 2026, beschrijft de contouren van artikel 84 van de begrotingswet voor 2025 die dit systeem reguleert.
Nettorendement: de vaak onderschatte posten in de berekening
De bruto rendabiliteit van een huurinvestering wordt berekend door de jaarlijkse huur door de aankoopprijs te delen. Deze ratio, die vaak in advertenties wordt benadrukt, verbergt verschillende kostenposten die het werkelijke rendement verminderen.
- De onroerende voorheffing, waarvan het bedrag sterk varieert van de ene gemeente naar de andere en die de neiging heeft elk jaar te stijgen
- De verzekering voor niet-bewoners, verplicht, en de garantie voor onbetaalde huren indien deze is afgesloten
- De kosten voor verhuurbeheer (als het goed aan een bureau is toevertrouwd), die doorgaans enkele procentpunten van de jaarlijkse huur vertegenwoordigen
- De kosten voor regulier onderhoud en de voorzieningen voor grote reparaties, vaak afwezig in de initiële simulaties
- De huurvacature, dat wil zeggen de periodes zonder huurder tussen twee huurovereenkomsten, die het jaarlijkse inkomen mechanisch vermindert
De netto-netto rendabiliteit, na belastingen en kosten, is de enige betrouwbare indicator om een vastgoedinvestering met een andere belegging te vergelijken. Een goed dat wordt gepresenteerd met een aantrekkelijke bruto rendabiliteit kan mediocreet blijken te zijn zodra al deze posten zijn geïntegreerd.
Hypotheek en hefboomwerking: een gestabiliseerde venster in 2026
Na de daling van de rentes die in 2024 begon, zijn de financieringsvoorwaarden in de loop van 2025 gestabiliseerd. Banken blijven open voor het verstrekken van hypotheken, wat de toegang tot hefboomwerking voor particuliere investeerders behoudt.
De hefboomwerking van de hypotheek maakt het mogelijk een goed te verwerven waarvan de waarde ver boven de eigen inbreng ligt. De ontvangen huren betalen een deel van de maandlasten terug, wat de werkelijke spaarinspanning vermindert. Deze mechaniek werkt des te beter naarmate het verschil tussen de leenrente en het netto huur rendement positief blijft.
Inflatie blijft een parameter om in 2026 in de gaten te houden. Een stijging van de inflatie zou kunnen leiden tot een aanpassing van de beleidsrentes, en bijgevolg tot een verhoging van de hypotheekrente. Het vastzetten van een vaste rente in de huidige stabilisatieperiode beperkt dit risico voor de duur van de lening.
De prijsdaling die de voorgaande jaren is waargenomen, heeft instapmomenten op bepaalde lokale markten gecreëerd. De prijzen zijn in de loop van 2025 licht gestegen, maar er blijven aanzienlijke verschillen bestaan tussen drukke metropolen en middelgrote steden. De keuze van de locatie blijft de belangrijkste determinant van de langetermijnrendabiliteit.
Een vastgoedinvestering in 2026 wordt gestuurd door drie gelijktijdige variabelen: de energieklasse van het goed, de belasting die van toepassing is op het gekozen regime (ook bij de verkoop), en de werkelijke kosten van de hypotheek in verhouding tot het netto rendement. Het negeren van een van deze dimensies brengt het risico met zich mee van moeilijk te absorberen correcties zodra het goed is verworven.
