Die Immobilieninvestition beschränkt sich nicht darauf, eine Immobilie zu kaufen und darauf zu warten, dass sie an Wert gewinnt. Die Besteuerung beim Verkauf im LMNP hat sich geändert, der DPE-Zeitplan schließt schrittweise Wohnungen vom Mietmarkt aus, und der Stromkoeffizient berechnet Etiketten neu, ohne dass ein einziger Euro für Renovierungsarbeiten ausgegeben wurde. Den eigenen Immobilienbesitz zu schützen, erfordert heute eine technische Analyse dieser Einschränkungen, noch bevor ein Vorvertrag unterzeichnet wird.
Strom-DPE-Koeffizient und automatische Umklassifizierung von Wohnungen
Die Verordnung vom 13. August 2025, veröffentlicht im Amtsblatt am 26. August 2025, ändert den Umrechnungskoeffizienten für Strom bei der Berechnung des DPE. Diese Änderung kann dazu führen, dass bestimmte elektrisch beheizte Wohnungen aus den Klassen F oder G herausfallen, ohne dass physische Eingriffe am Gebäude vorgenommen werden.
Für einen Investor hat diese Änderung zwei direkte Folgen. Eine als G klassifizierte Immobilie, die dank des neuen Koeffizienten in F umklassifiziert wird, erhält vorübergehend das Recht, vermietet zu werden, da G-klassifizierte Wohnungen seit 2025 von der Vermietung ausgeschlossen sind. Doch diese Frist ist begrenzt: F-Wohnungen werden ab 2028 ebenfalls von der Vermietung ausgeschlossen.
Das neu berechnete Zertifikat, das von der ADEME vorgesehen ist, muss vor jedem Erwerb überprüft werden. Eine als „aus G herausgefallen“ präsentierte Immobilie dank des neuen Koeffizienten mag attraktiv erscheinen, aber der Mietzeitraum bleibt durch den Klima- und Resilienzzeitplan eingeschränkt. Wir empfehlen, das neu berechnete Etikett systematisch mit dem erforderlichen Renovierungsprogramm zu vergleichen, um mindestens die Klasse D vor 2034 zu erreichen, dem Zeitpunkt, an dem auch E-Wohnungen ausgeschlossen werden.
Die verfügbaren Informationen auf der Website Guide Patrimoine net erläutern die geeigneten Strukturen für diese Art von regulatorischen Einschränkungen, insbesondere um zwischen umfassender Renovierung und vorzeitiger Veräußertung abzuwägen.
LMNP-Besteuerung beim Verkauf: die Falle des Artikels 84
Die nicht-professionelle möblierte Vermietung im realen Regime erlaubte historisch gesehen, die Immobilie abzuschreiben und gleichzeitig von einem Gewinn zu profitieren, der auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte. Artikel 84 des Finanzgesetzes für 2025 ändert diese Mechanik.
Ab sofort mindern die abgezogenen Abschreibungen den Kaufpreis für die Berechnung des Gewinns. Ein Investor, der mehrere zehntausend Euro auf eine möblierte Mietimmobilie abgeschrieben hat, sieht sich zum Zeitpunkt der Veräußertung mit einer signifikant höheren steuerpflichtigen Basis konfrontiert.
Diese steuerliche Mehrbelastung beim Verkauf verändert die Gesamtrentabilität des LMNP im realen Regime. Vor 2025 wurde das reale Regime fast immer für möblierte Immobilien empfohlen. Das ist nicht mehr der Fall für Investoren, deren Haltedauer kurz oder mittel ist.
Abwägung zwischen realem Regime und Mikro-BIC
Der Mikro-BIC, mit seinem Pauschalabzug, wird in bestimmten Fällen wieder wettbewerbsfähig. Die zu bewertenden Kriterien:
- Der voraussichtliche Betrag der Abschreibungen über die geplante Haltedauer, im Verhältnis zu den jährlichen steuerlichen Vorteilen, die sie bieten
- Der Verkaufszeitraum: Über einen Zeitraum von mehr als fünfzehn Jahren kann der Abzug für die Haltedauer auf den Gewinn teilweise den Effekt des Artikels 84 ausgleichen
- Die Art der Immobilie (Tourismusmöbel, Studentenwohnheim, klassischer Mietvertrag), jede Kategorie hat ihre eigenen Schwellenwerte und Abzüge
DPE-Zeitplan und Mietakquisitionsstrategie
Das Gesetz über Klima und Resilienz vom 22. August 2021 legt einen schrittweisen Zeitplan für den Ausschluss von thermisch ineffizienten Wohnungen vom Mietmarkt fest. G-klassifizierte Wohnungen sind bereits von der Vermietung ausgeschlossen. F folgt 2028, E 2034.
Der Kauf einer energieintensiven Immobilie zu einem reduzierten Preis ist nur rentabel, wenn das Renovierungsbudget vor der Unterzeichnung festgelegt wird. Eine als F klassifizierte Wohnung, die 2026 erworben wird, hat weniger als zwei Jahre Zeit, um mindestens die Klasse E zu erreichen, andernfalls kann sie nicht mehr legal vermietet werden.
Die Leerstandszeiten aufgrund von energetischen Renovierungsarbeiten müssen in die Rentabilitätsberechnung einfließen. Eine Immobilie, die sechs bis acht Monate leer steht für eine umfassende Renovierung, führt zu einem Einnahmeausfall bei Mieten, weiterhin fälligen Hausgeldkosten und laufenden Kreditzinsen.
Mietpreiskontrolle und DPE
In den Mietpreiskontrollzonen ermöglicht eine DPE-Klassifizierung nach Renovierungsarbeiten nicht immer, die Miete auf Marktniveau zu erhöhen. Der anwendbare Referenzmietpreis bleibt der der Zone, des Miettyps und des Baujahrs. Die energetische Renovierung verbessert die Vermietbarkeit der Immobilie, aber nicht unbedingt ihre Bruttomietrendite in diesen angespannten Bereichen.
Strukturierung des Immobilienkredits zum Schutz des Vermögens
Der Kredit bleibt der Haupthebel für die Immobilieninvestition. Die Strukturierung des Darlehens bestimmt sowohl die Rentabilität als auch den Schutz des Vermögens im Falle eines Risikos.
Ein klassisches, langfristiges Annuitätendarlehen minimiert die monatliche Rate und erhöht die Abzugsfähigkeit der Zinsen im Rahmen einer Immobilieninvestition im realen Regime. Doch mit der LMNP-Reform muss diese Optimierung von Fall zu Fall neu berechnet werden.
- Der teilweiser Zahlungsaufschub ermöglicht es, die Renovierungsphase abzudecken, ohne die Liquidität während des Leerstands zu belasten
- Die Modularität der Raten (nach oben oder nach unten) bietet Spielraum, wenn die Mieteinnahmen schwanken
- Die Kreditnehmerversicherung, oft vernachlässigt, ist ein direktes Vermögensschutzinstrument: Im Todesfall wird die Immobilie ohne Schulden an die Erben übertragen
Die Delegation der Kreditnehmerversicherung senkt die Gesamtkosten des Kredits manchmal erheblich im Vergleich zum Gruppenvertrag der Bank. Seit dem Gesetz Lemoine kann der Wechsel jederzeit erfolgen.
Die Verschuldungsquote bleibt durch den HCSF begrenzt. Für einen Investor, der bereits Eigentümer seiner Hauptwohnung ist, hängt die verbleibende Kreditaufnahmefähigkeit vom Unterschied zwischen den gewichteten Mieteinnahmen und den bestehenden Kreditkosten ab. Die Strukturierung einer ersten Mietinvestition, ohne dieses Verhältnis zu überlasten, bewahrt die Fähigkeit, reinvestieren zu können.
Die Immobilieninvestition basiert auf technischen Abwägungen, die jedes Jahr durch steuerliche und regulatorische Entwicklungen erneuert werden. Der DPE-Zeitplan, die LMNP-Reform und die Kreditbedingungen bilden ein Triptychon, dessen jede Komponente die anderen beiden beeinflusst. Ohne diese Wechselwirkungen zu modellieren, zu kaufen, bedeutet, ein Vermögen auf dem Papier zu schützen, während man es in der Realität gefährdet.
