Eine Garage bleibt rechtlich ein Nebenraum, der für das Parken bestimmt ist. Dort eine Nacht aus Bequemlichkeit zu schlafen und ein dauerhaftes Bett aufzustellen, sind zwei Situationen, die das Baugesetz sehr unterschiedlich behandelt. Die Unterscheidung beruht auf dem Begriff der Änderung der Nutzung, und ihre Konsequenzen gehen weit über eine einfache administrative Formalität hinaus.
Grundfläche und Schwellenwert für die vorherige Erklärung für eine Garage
Artikel R.421-17, g) des Baugesetzbuches verlangt eine vorherige Erklärung, sobald mehr als 5 m² Parkfläche in Wohnfläche umgewandelt werden, selbst ohne Fassadenänderung. Diese Schwelle ist oft unbekannt: Viele Eigentümer glauben, dass eine Erklärung nur bei sichtbaren Arbeiten von der öffentlichen Straße aus erforderlich ist.
Konkret bedeutet das, dass das Verlegen eines Fußbodens, das Isolieren der Wände und das Installieren eines Wasseranschlusses in einer Garage rechtlich Wohnfläche schafft. Diese Fläche wird zur Fläche des Hauptwohnraums addiert, was dazu führen kann, dass die Immobilie über die Schwelle für die obligatorische Inanspruchnahme eines Architekten fällt oder die fällige Entwicklungssteuer ändert.
Wir empfehlen, das operative Urbanismus-Zertifikat vor jeglicher Umgestaltung zu konsultieren. Es zeigt die Dienstbarkeiten, die für das Grundstück geltenden PLU-Regeln und vor allem die Parkpflichten, die das Projekt blockieren können (darauf werden wir zurückkommen).
Im eigenen Garage schlafen ohne dauerhafte Umgestaltung: Was das Gesetz sagt
Eine gelegentliche Nutzung, wie das Abstellen einer Matratze während eines Umzugs oder einer temporären Unterbringung, stellt keine Änderung der Nutzung dar. Die Garage bleibt ein Nebenraum der Wohnung. Sie können weitere Informationen auf Le Blog de Coco zu den häufigen Situationen finden, die diese Wahl motivieren.
Der rechtliche Umschwung tritt ein, wenn die Nutzung regelmäßig wird und die Garage die Funktionen eines Wohnraums erfüllt: ständige Schlafgelegenheit, feste Heizung, Anschluss an die Versorgungsnetze. In diesem Stadium kann die Steuerbehörde den Raum umqualifizieren, was eine Überprüfung des katasterlichen Mietwerts und damit der Grundsteuer zur Folge hat.
In einer Eigentümergemeinschaft verbietet die Regelung häufig die Nutzung von Parkplätzen als Wohnraum. Eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung wäre dann erforderlich, mit einer Abstimmung nach der doppelten Mehrheit gemäß Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. In der Praxis wird eine solche Resolution selten angenommen.
Pflichten des PLU: Wenn das Parken die Umgestaltung der Garage blockiert
Einige Gemeinden verlangen eine Mindestanzahl von Parkplätzen pro Wohnung. Das Entfernen des einzigen Garagenplatzes zur Schaffung eines Zimmers kann die Immobilie nicht konform mit dem PLU machen, was den Eigentümer einem Ablehnungsrisiko der vorherigen Erklärung oder, schlimmer noch, einer Wiederherstellungspflicht aussetzt.
Diese Falle tritt insbesondere beim Verkauf auf. Der Notar überprüft die städtebauliche Konformität, und eine ohne Genehmigung umgestaltete Garage kann die Unterzeichnung des Vorvertrags blockieren. Wir beobachten, dass die prüfenden Dienste in den Vororten zunehmend wachsam in dieser Hinsicht sind, insbesondere in Gebieten, in denen das Parken auf der Straße reguliert ist.
Vor der Umgestaltung einer Garage müssen drei Elemente in der Zonenvorschrift des PLU überprüft werden:
- Die Anzahl der geforderten Parkplätze pro Wohnfläche oder pro Wohnung und ob Außenparkplätze oder ein Abonnement in einem öffentlichen Parkhaus diese ersetzen können.
- Die Existenz einer maximalen Grundfläche, die durch die Umqualifizierung der Garage in Wohnfläche überschritten werden könnte.
- Die Vorschriften zur Abstandsflächen (Abstände zu den Grundstücksgrenzen), die unterschiedlich für Wohnräume und Parkräume gelten.
Gesundheitsvorkehrungen und Brandschutz in einer umgestalteten Garage
Selbst ohne umfangreiche Arbeiten birgt das Schlafen in einer Garage spezifische Risiken, die der Baugesetzbuch für Wohnräume regelt.
Die Belüftung ist der kritische Punkt. Eine Standardgarage verfügt nur über eine niedrige und hohe natürliche Belüftung, die dafür dimensioniert ist, Abgase abzuführen, nicht um einen ausreichenden Luftwechsel für den Schlaf zu gewährleisten. Die Ansammlung von CO2, kombiniert mit den Rückständen von gelagerten Lösungsmitteln, Ölen oder Kraftstoffen, schafft eine Umgebung, die mit einer längeren nächtlichen Nutzung unvereinbar ist.
- Installieren Sie einen Kohlenmonoxidmelder zusätzlich zum Rauchmelder, der seit dem Morange-Gesetz in jeder Wohnung obligatorisch ist.
- Überprüfen Sie das Fehlen von aufsteigender Feuchtigkeit durch die Bodenplatte, die häufig in nicht isolierten Garagen vorkommt und eine Quelle für pathogene Schimmelpilze ist.
- Stellen Sie sicher, dass der Stromverteiler, der die Garage versorgt, durch einen geeigneten Fehlerstromschutzschalter geschützt ist, insbesondere wenn mobile Heizgeräte verwendet werden.
Eine Garage hat in der Regel keinen den Anforderungen eines Wohnraums entsprechenden Notausgang. Das kippen oder sectionale Garagentor stellt keinen Notausgang im Sinne der Brandschutzvorschriften dar. Im Falle eines Schadens macht das Fehlen eines Öffnungsmechanismus an der Fassade die Evakuierung sehr schwierig.
Hausratversicherung und Erklärung der tatsächlichen Nutzung der Garage
Der Vertrag der Multiriskowohngebäudeversicherung deckt die Garage als Nebengebäude ab, das dem Parken zugewiesen ist. Jede nicht erklärte Nutzungsänderung kann im Schadensfall zu einer Ablehnung der Deckung führen. Der Versicherer hat das Recht, die falsche Risikodeklaration gemäß den Artikeln L.113-8 und L.113-9 des Versicherungsrechts geltend zu machen.
In der Praxis könnte ein Brand in einer Garage, die als Schlafzimmer genutzt wird, ohne Erklärung, zu einer proportionalen Reduzierung oder sogar Streichung der Entschädigung führen. Die Mehrkosten für die Prämie zur Erklärung der gemischten Nutzung bleiben im Vergleich zum finanziellen Risiko einer Nichtdeklaration marginal.
Die Umgestaltung einer Garage in einen Wohnraum betrifft somit gleichzeitig das Baugesetz, die lokale Besteuerung, die Brandschutzvorschriften und den Versicherungsvertrag. Das Vernachlässigen eines dieser Aspekte setzt den Eigentümer administrativen Sanktionen oder im schlimmsten Fall einem Mangel an Versicherungsschutz zu einem ungünstigen Zeitpunkt aus. Es ist besser, diese vier Dimensionen zu klären, bevor das erste Isolationspaneel angebracht wird, als zu versuchen, eine nachträgliche Regularisierung, deren Ausgang ungewiss bleibt, durchzuführen.
